次貸金融危機

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(圖片轉載自網路)

1996年開始,電子商務風行,買賣雙方、顧客、廣告商之間的距離被打破,網際網路公司的股價快速上漲,許多公司的股價被推升到了高得離譜的程度。

2000年3月開始,NASDAQ指數大跌,六天之內跌掉了9%,美國經濟大跌,隨後2001年又發生了911恐怖攻擊事件。為了刺激經濟,美國聯準會連續13次降息,將利率從6.5%降到1.75%,投資成本變低,大量熱錢湧入房地產市場,購屋需求超額導致從2001年開始房價爆漲

接下來發展出了次級房貸(Subprime Mortage)。世界經濟有基本面支撐,大家都在玩槓桿很高的交易。政府大量舉債投入公共建設,以舉債堆砌繁榮。蓋房子的成本變很低,即使房子蓋太多賣不出去,也要想辦法讓本身信用沒那麼高的民眾貸款買房子。通常,借款人信用評等的費寇分數(FICO score)低於620分者會去申請次級房貸。

由於次級房貸的違約率較高,因此利率比一般貸款高出2到3%,且通常採用浮動利率。有些房貸業者甚至提供民眾頭兩年只要付利息,本金以再慢慢還,如果到時候還是無法支付本金,大不了再把房子轉賣,反正大家都預期房價在未來一定會持續上漲。擁有房屋的美國家庭比率在十年間上升了5%,平均房價上升120%。

房貸金融公司,例如房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac),購入次級房貸債權後再組合設計成抵押債務證券,將債權賣出去,出現了CDO債務抵押債券、CDS信用違約交換等商品。次級房貸證券化,以債權人未來將會償還的現金做為抵押的擔保,由於次級房貸的利率很高,因此抵押債務證券的利率也高,吸引了許多共同基金、避險基金、投資銀行、保險公司購入投資,例如雷曼兄弟、貝爾斯登再將抵押債務證券包裝成風險低利潤高的衍生性金融商品銷售至全世界。

房地產牛市形成,為了控制隨之而來的通貨膨脹,聯準會又連續17次調升利率,房屋抵押貸款利率隨之上升,但是民眾的所得沒有隨之提升,使購屋者的負擔增加、付不出利息。2006年美國房價開始急跌,次級房貸貸款人的還款能力下降、還不出房屋貸款,無法還錢給銀行,現金流量不足以讓房屋金融公司支付給房貸證券化商品投資人的利息;房貸違約造成法拍的案件增加,降低了房屋抵押債務證券的價值;已經蓋好卻賣不出去的空房也增加;購買次級房貸債權相關商品的投資人的資產縮水,房地產相關產業下跌,次級房貸因利率風險產生信用風險,相關投資商品被大量拋售。全世界開始緊縮信貸

貸款公司原本靠這些抵押債務證券賺錢,現在次級房貸貸款人無法還錢,房貸金融公司資產減少,將抵押債務證券包裝成衍生性金融商品發行的投資銀行也受到波及,財務狀況惡化隨後因此倒閉,連鎖效應一環扣一環。銀行想靠房屋法拍解套,但是法拍房屋的成交價通常低於原先銀行核貸的價格,而且到後來想賣也賣不掉,投資避險基金的投資銀行虧損,股價大跌,一般投資民眾從股市中虧錢,還不出房屋貸款的人愈來愈多,大火從危機中心的房貸業者、AIG貸款保險公司、投資銀行、投資次級房貸相關商品的公司等機構一路燒到其他各大企業。金融機構財務不穩定,投資人紛紛將資金撤出股市導致全球股市下跌,全球各地投資次級房貸相關商品的人的財富移轉至美國建築商的手裡。