次貸金融危機

1435080832_ae378adf15
(圖片轉載自網路)

1996年開始,電子商務風行,買賣雙方、顧客、廣告商之間的距離被打破,網際網路公司的股價快速上漲,許多公司的股價被推升到了高得離譜的程度。

2000年3月開始,NASDAQ指數大跌,六天之內跌掉了9%,美國經濟大跌,隨後2001年又發生了911恐怖攻擊事件。為了刺激經濟,美國聯準會連續13次降息,將利率從6.5%降到1.75%,投資成本變低,大量熱錢湧入房地產市場,購屋需求超額導致從2001年開始房價爆漲

接下來發展出了次級房貸(Subprime Mortage)。世界經濟有基本面支撐,大家都在玩槓桿很高的交易。政府大量舉債投入公共建設,以舉債堆砌繁榮。蓋房子的成本變很低,即使房子蓋太多賣不出去,也要想辦法讓本身信用沒那麼高的民眾貸款買房子。通常,借款人信用評等的費寇分數(FICO score)低於620分者會去申請次級房貸。

由於次級房貸的違約率較高,因此利率比一般貸款高出2到3%,且通常採用浮動利率。有些房貸業者甚至提供民眾頭兩年只要付利息,本金以再慢慢還,如果到時候還是無法支付本金,大不了再把房子轉賣,反正大家都預期房價在未來一定會持續上漲。擁有房屋的美國家庭比率在十年間上升了5%,平均房價上升120%。

房貸金融公司,例如房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac),購入次級房貸債權後再組合設計成抵押債務證券,將債權賣出去,出現了CDO債務抵押債券、CDS信用違約交換等商品。次級房貸證券化,以債權人未來將會償還的現金做為抵押的擔保,由於次級房貸的利率很高,因此抵押債務證券的利率也高,吸引了許多共同基金、避險基金、投資銀行、保險公司購入投資,例如雷曼兄弟、貝爾斯登再將抵押債務證券包裝成風險低利潤高的衍生性金融商品銷售至全世界。

房地產牛市形成,為了控制隨之而來的通貨膨脹,聯準會又連續17次調升利率,房屋抵押貸款利率隨之上升,但是民眾的所得沒有隨之提升,使購屋者的負擔增加、付不出利息。2006年美國房價開始急跌,次級房貸貸款人的還款能力下降、還不出房屋貸款,無法還錢給銀行,現金流量不足以讓房屋金融公司支付給房貸證券化商品投資人的利息;房貸違約造成法拍的案件增加,降低了房屋抵押債務證券的價值;已經蓋好卻賣不出去的空房也增加;購買次級房貸債權相關商品的投資人的資產縮水,房地產相關產業下跌,次級房貸因利率風險產生信用風險,相關投資商品被大量拋售。全世界開始緊縮信貸

貸款公司原本靠這些抵押債務證券賺錢,現在次級房貸貸款人無法還錢,房貸金融公司資產減少,將抵押債務證券包裝成衍生性金融商品發行的投資銀行也受到波及,財務狀況惡化隨後因此倒閉,連鎖效應一環扣一環。銀行想靠房屋法拍解套,但是法拍房屋的成交價通常低於原先銀行核貸的價格,而且到後來想賣也賣不掉,投資避險基金的投資銀行虧損,股價大跌,一般投資民眾從股市中虧錢,還不出房屋貸款的人愈來愈多,大火從危機中心的房貸業者、AIG貸款保險公司、投資銀行、投資次級房貸相關商品的公司等機構一路燒到其他各大企業。金融機構財務不穩定,投資人紛紛將資金撤出股市導致全球股市下跌,全球各地投資次級房貸相關商品的人的財富移轉至美國建築商的手裡。

房地產與房貸


(圖片轉載自網路)

一.房價為何居高不下?

都市的房價為什麼比較高?因為都市相較於鄉下提供了更多的工作機會,人們搬遷到都市找工作,使得都市的居住空間減少,土地面積基本上很難增加,供給減少而需求持續上升,都市房價上升是必然的結果。來都市工作的人,如果居住地點離工作地點太遠,他可能改考慮到別的鄰近城市工作。因此,都市中距離市中心一定距離之內區域裡,對房屋的需求只會增加不會減少,就算房地產擁有者將價錢提高,工作者仍然得勉強接受。

房價一旦上漲就很難下跌。擁有房地產的人通常是企業或是大地主,他們寧可付出高額的稅金,也不願意用較低的價錢讓一般人來買房子。多數時間,大眾對於房屋的需求有增無減,擁有房屋的人不愁沒有生意做;就算因為價格太高乏人問津導致房價下跌,他們仍然可以靠出租房屋的方式收取租金,而不用急著將房產出手脫售,同時更可以趁這時進場逢低買進。

再者,當賣屋者得知附近地區最新的房產出售價格上漲,他沒有理由不隨之提高自己要出售的價格;同樣地,就算附近房地產價格不如預期,他也可以出租房屋賺租金,等待房價上漲時再賣出脫手,除非房價低到連出租房子都沒有人願意來租,才有可能考慮降低房價。

二.高房價的影響

房價居高不下,銀行提供一般大眾貸款購屋,房屋的供給仍然是供不應求。當賣屋者以高價賣出房屋給買屋者,有如天文數字般的財富從買屋者手中轉移給賣屋者,也就是賣屋者立即取得了買屋者在未來二、三十年中的購買力。

買屋者的數量通常遠高於賣屋者,雖然買屋者給出去的財富總和相等於賣屋者得到的財富,但是賣屋者因此增加的消費金額通常遠低於買屋者買屋之前的消費金額,因此這些移轉到賣屋者手中的貨幣雖然沒有消失,卻造成社會上的貨幣過度集中。買屋者因此必須減少消費,需求減少將造成生活物資價格下跌,如果供給一般大眾生活物資的公司、工廠因為消費數量降低、價格太低不符成本而倒閉,將會使許多人失去工作,於是商品需求又會減少,造成經濟蕭條。

值得注意的是,房屋價格的上漲並不代表社會總體財富的增加,因為房價上漲的部分是一種被虛擬出來的價值。一樣商品被產出之後,只要沒有被成功交易出去,它的價值便是零。然而如果商品價格上升的同時,無法使商品本身或是其他種類商品的供給增加,那麼這只會使社會中的財富(貨幣)發生轉移,不會增加整個社會的購買能力或是商品產出。房地產業者如果發現想要買房屋的人即使房價很高仍然願意掏出錢來,業者便會持續將房價提高,房地產的價值等於憑空增加,這源於前面提過供給和需求之間無法平衡,這些憑空增加的虛擬價值卻可以在市場中取得貨幣,這造成了嚴重的經濟問題。

這些虛擬出的價值除了使房價提高,也會轉嫁到其他方面,例如都市的地價高、租金高,供給商品的人必然得將販賣價格提高,所以都市的物價通常比鄉下還貴。

三.房地產貸款

助長前述房屋價值憑空增加的一個幫兇即是房屋貸款

假設某國家的貨幣實際發行總額是10億元,且該國只有一家銀行,假設所有人民把所有存款存進銀行,銀行便擁有10億元來自社會大眾的存款。社會上有一房地產業者擁有五棟欲出售的房屋,且有十個人想要買這十棟房子。一棟房屋售價100億元,但是買屋者沒有這麼多現金及財產,他們每一個人都向銀行辦理100億元的房屋貸款,銀行受理之後,撥出1000億元存款匯款給賣屋者,同時銀行取得總和為1000億元的債權,將在未來逐步向買屋者收回債款和利息。

於是,銀行的存款總額變成1100億元,即原本的100億再加上賣屋者因為賣出房屋得到的1000億元(假設賣屋者把這些錢都存在銀行沒有提出來),即額外了增加了1000億的存款,即土地價值憑空增加的1000億價值,這些虛擬的價值不是商品,而是債務,也等同於貸款者在未來的購買力。但是,銀行實際能夠提供資金流動的數量仍然只有100億,如果哪天賣屋者想要把錢全部提出來,原本100億存款的存款人就會領不到任何錢。

貸款者必須在未來數十年中取得相當於現在財富的數十倍之譜,才有可能將債務全部償清。假設經濟景氣下滑,這十個各欠下100億元貸款的買屋者中有兩人還不出錢來,相當於銀行帳目上出現了200億的逾放款,銀行得以將這兩人的房屋法拍。法拍的成交價通常低於房屋的市價,假設法拍價格為一戶80億元,那麼銀行帳目便出現40億元的呆帳。通常,還不出房貸的人只會增加不會減少。

若再加上經濟不景氣造成房價下滑,房屋法拍價格也下跌,銀行的呆帳必然繼續增加,在這同時,銀行仍然要維護一般存款人的存款提領正常,但是呆帳的增加使銀行的現金減少,可能產生擠兌的現象。除非銀行倒閉,呆帳和存款才會消失,但是一般存款人的存款也會追不回來,然而這些存款其實也不是憑空消失,因為早就轉移到賣屋者的手中了。(根據中華民國銀行法第46條規定,在台灣,存款人凡是在法定金融機構的存款超過100萬元者,皆可獲得中央存款保險公司的存款保險保障)

參考資料:四分之三債務世界,作者周偉華,芝大文化